Безотказные разрешения и сигнализация в коробках

Число членов подкомиссии – 10 человек

Даты заседаний:

30.01.2018 г., 08.02.2018 г., 16.02.2018 г., 16.03.2018 г., 27.03.2018 г., 18.04.2018 г.

I. Выдача разрешений на строительство домов

Изученные документы:

а) Проектные решения для домов 125 и 300 кварталов: «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Электроснабжение», «Системы водоснабжения и водоотведения», «Строительные решения ниже 0,000», «Паспорта энергоэффективности», «Отопление и вентиляция» и др.

б) Пакет документов, представленный застройщиком при выдаче разрешений на строительство домов Литер-1 в 300 и 125 кварталах;

в) Разрешения на ввод 16 домов в эксплуатацию.

Рассматривая документы, предоставленные застройщиком до начала строительства в Отдел по строительству и архитектуре Администрации г.Белогорска при выдаче разрешения на строительство объектов и ввод их в эксплуатацию, выявлено несоответствие построенным домам Градостроительному плану и ПЗЗ МО г.Белогорск.

Зоны, в которых построены МКД, как в 300 квартале, так и в 125 квартале г.Белогорска, относятся к зоне Ж-1 – это зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности (5-9 этажей).

Согласно п.13 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ орган местного самоуправления должен был отказать застройщику в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, так как зона его застройки – Ж-2 – это зона многоквартирной жилой застройки зданиями малой и средней этажности.

На момент выдачи разрешений на строительство, приема домов в эксплуатацию и на сегодняшний момент не проведены публичные слушания по факту смены зон с Ж-1 на Ж-2, не внесено никаких изменений в правила землепользования и застройки МО «Городской округ Белогорск» (по 125 кварталу).

ВЫВОД: Выявлено несоответствие нормам Градостроительного Кодекса РФ. На момент выдачи разрешений на строительство зона застройки относилась к категории Ж-1.

II. Проектные организации

Изученные документы:

а) Проектные решения для домов 125 и 300 кварталов: «Архитектурные решения», «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Электроснабжение», «Системы водоснабжения и водоотведения», «Строительные решения ниже 0,000», «Паспорта энергоэффективности», «Отопление и вентиляция» и др.

б) Муниципальные контракты на приобретение жилого помещения в 125 и 300 кварталах;

в) Разрешения на ввод 16 домов в эксплуатацию.

г) Согласования изменений в проектные решения

д) Акты скрытых работ в 125 квартале

е) Журнал производства работ в 125 квартале

ё) Запросы и ответы ООО «САР-Холдинг»

ж) Комментарии регионального отделения Амурской области Общероссийского общественного движения «Народный фронт «За Россию» от 05.04.2018 г.

Проекты домов были заказаны в ООО «Проектная группа «Наш город» г.Череповец (квартал № 300), ООО «ПРОФИ» -Ставропольский край, проекты каркасов – г.Череповец. Рабочие чертежи, проектные решения, пояснительную записку выполняли: «АРТ-Сити» (ИП Асакаев В.А.), «СИТИ-Арт» (ИП Булатова Л.В.), ООО «АПМ» (с 2018 г.- исключен из реестра ЕГРЮЛ), ООО «М-Строй», ООО «Тюмень-проектСервис», ООО «Энергоцентр».

Строительство домов начато в 2013 году.

За нарушение проектных решений в 2017 году было привлечено к ответственности ООО «ПРОФИ» Ставропольского края (проект которого использовался в 125 квартале), но не была дана оценка действиям другой проектной организации, выполнявшей основные проекты строительства домов в 300 квартале города Белогорска – ООО «Проектная группа «Наш город» г.Череповец. А проблемы в этом квартале – холод в квартирах и промерзание углов такие же, плюс больший процент квартир, которые подвергнуты плесени, что опасно для здоровья человека.

Одной из проектных организаций, которая вела разработку проектной документации в кварталах № 125 и № 300 города Белогорска, являлась проектная мастерская «АРТ-Сити». ГИП проекта указана Булатова Л.В.

Согласования изменений в проект, в актах скрытых работ, журнале производства работ, направленных от застройщика ООО «САР-Холдинг», идут в ООО «АРТ-сити».

В документах, в том числе, на титульных страницах проектной документации, разработанной «АРТ-сити», указан номер свидетельства № 373-01/П-176 в СРО-П-176102012 (НП ОП «ОсноваПроект», г.Великий Новгород). Более того, на проектах стоит печать с указанием проектно-строительной компании «Арт-Сити» г.Белогорска Амурской области, данными об индивидуальном предпринимателе Асакаеве Владимире Александровиче и подписью ГИП Булатовой Л.В.

Индивидуальный предприниматель осуществляет свою деятельность согласно выбранному виду(ам) о коду(ам) по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, которая регистрируется в налоговом органе и определяет систему налогообложения.

ИП Асакаев В.А., согласно выписки из ЕГРИП, видом деятельности, позволяющим ему заниматься подготовкой и разработкой проектной документации, не обладал и не обладает до настоящего времени (все изменения, внесенные в реестр его деятельности касаются только добавления новых видов деятельности либо выдачу повторного свидетельства, либо изменений в данных ФСС). Неизвестно также, есть ли у него соответствующее образование.

Даже, если брать действующие на тот период нормы о том, что, согласно Перечня работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, ему не требовалось быть членом СРО, то выполнять работы по подготовке проектной документации Индивидуальный предприниматель должен самостоятельно (лично).

- А как он их мог выполнять, не имея право заниматься такой предпринимательской деятельностью и не лично?

- Зачем было указывать, что ты член СРО, если этого не требовалось?

- Почему «САР-Холдинг» не может предоставить ни копии свидетельства СРО (согласно ответа: оно если и было, то не сохранилась у них в документах) и доказательств того, что данным видом деятельности данный ИП мог заниматься в 2013 – 2014 годах?

Более того, согласно информации, представленной Региональным отделением Амурской области Общероссийского общественного движения «Народный фронт «За Россию», в ходе выездного мониторинга выездного мониторинга Фонда содействия реформированию ЖКХ» в Амурской области и проверяющего ход выполнения региональной программы по переселению в марте 2016 года им была предоставлена информация о том, что проектную документацию и привязку к климатическим условиям выполнило ООО «Арт-Сити» (ИНН 2801211790), Свидетельство СРО П-176-19/022012 Амурской области.

Да, на момент проверки такое ООО «Арт-Сити» уже было создано. Но дата его создания – 31.08.2015 года, когда 11 домов (!) из 16-ти уже были сданы в эксплуатацию в 2014 году!

А учредителем данного ООО со 100% долей является Асакаева Светлана Александровна, судя по фамилии и отчеству – возможно, родная сестра ИП Асакаева Владимира Александровича, ранее выдавшего свою продукцию под маркой «Арт-Сити».

Так же, как нет регистрации данного ООО «Арт-Сити» в списке указанного СРО (скорее всего, ошибочно был указан номер П-176-19/022012 (так как так такого СРО не существует, но есть СРО-П-176-191022012).

Это все тот же НП ОП «НовыйПроект» из Великого Новгорода, включающее в себя 447 членов. Согласно отрытой информации ни один из членов СРО не был исключен. В реестре свидетельств значатся все члены как с действующим, так и с приостановленным свидетельством, но ни ИП Асакаева В.А., ни ООО «Арт-Сити» там нет и не было.

Так кто же в действительности проектировал эти дома? Имел ли на это право? Зачем застройщику-заказчику-проектировщику выдавать неверную информацию всем, включая Фонд реформирования и ОНФ? Кто же в действительности был проектировщиком этих домов? Не опасно ли там вообще проживать, и есть ли привязка к климатическим условиям или дома все же построены по технологии, разработанной для более теплых краев?

Единственным знакомым участником – членом вышеуказанного СРО является ИП Булатова Л.В. (зарегистрированная как ИП 28.04.2014 г., св-во СРО № 0491-01/П-176) за № 325 в списке свидетельств.

При этом, Булатова Л.В. проходила, как ГИП проекта и по строительству домов в квартале № 300 в 2013 году. Согласно объяснений ООО «САР-Холдинга» она была принята на работу к ИП Асакаеву В.А. и имеет достаточные знания и опыт (это пока тоже не подтверждено). Но ИП Асакаев В.А., как мы видим из фактов, изложенных выше, не мог заниматься предпринимательской деятельностью в сфере проектирования и должен был выполнять эти работы самостоятельно (лично) и нести за них ответственность.

ИП Булатова Л.В. (СИТИ-арт) дальше фигурирует в строительстве домов в Белогорске в 125 квартале, но паспорта энергоэффективности зданий она изготавливает в 2015 году как на 125 квартал, так и на 300 квартал (большинство домов в котором уже сданы в эксплуатацию. 2014 году).

ВЫВОД: Проектные решения могли быть выполнены организациями, не имеющими на это право. Необходимо провести проверку действий застройщика и проектной(ых) организаций.

III. Техническое обследование 16-ти домов

Изученные документы:

а) Техническое обследование 16-ти домов ООО «Проектстройинвест»;

б) Пакет документов, представленный застройщиком при выдаче разрешений на строительство домов Литер-1 в 300 и 125 кварталах;

Техническое обследование всех 16-ти зданий проводила экспертная организация ООО «Проектстройинвест», которая оценила их состояние, как работоспособное, но выявило недостаточное утепление узлов примыканий, что является следствием недоработки разделов проекта, выполненных ООО «ПРОФИ» Ставропольского края, за что данная проектная организация была впоследствии привлечена к ответственности.

На странице 5 данного заключения указано, что исследовались 9 домов в 300 квартале и 7 домов в 125 квартале Амурской области.

Также в списке строительных организаций, проектировавших объект указаны: ООО «Геостройпроект», ООО «ПРОФИ», ИП Булатов Л.В.

Вместе с тем, по имеющейся документации разработчиком проектных решений для домов в квартале № 300 города Белогорска в 2013 году выступала ООО «Проектная группа «Наш город» г.Череповец. О данном основном проектировщике 9 домов специалисты ООО «Проектстройинвест» в своем заключении даже не упоминают. Более того, нет ни одной фотографии из этого квартала. Все фотографии идентичны фотографиям, сделанным по заказу жителя квартиры № 14 по ул. Ленина, 155П (квартал № 125) Понкратова А.А.., которые производились во время проведения экспертизы по его приглашению ООО «Строительный комиссар». При этом стоимость экспертизы по 1 квартире составляет 50 000 рублей, а цена договора, заключенного между ООО «САР-Холдинг» и ООО «Проектстройинвест» на обследование всех 16 домов, всего 188 000 рублей, что говорит о не соответствии объема выполненных работ к цене договора при идентично использованных методах.

Кроме того, в своем заключении эксперты (на стр.7) делают выводы о том, что система пожарооповещения находится в рабочем состоянии. Вместе с тем, ни в одном из домов обоих кварталов не установлена такая система. Но есть проект системы пожарной сигнализации на 125 квартал. Ее не установили, но ни с Заказчиком (Администрацией г.Белогорска), ни с проектировщиком (ООО «М-строй») данное изменение не согласовали. Но, вероятно, этот проект и попал к экспертам из ООО «Проектстройинвест», которые, возможно, и не выезжая на место (особенно в дома 300 квартала) и сделали вывод в работоспособности системы пожарооповещения в 16(!) домах.

ВЫВОД: Возможно, техническое обследование было проведено не по всем 16-ти домам. К техническому заключению, проведенному ООО «Проектстройинвест» по заказу застройщика – ООО «САР-Холдинг» (заинтересованного лица) отнестись критически. Необходимо провести экспертизу хотя бы одного дома (желательно в 300 квартале) на предмет соответствия строительным нормам и правилам, качества исполнения строительных работ с заключением о том, можно ли это исправить и как.

IV. Изменения в проект и цена контрактов

Изученные документы:

а) ответ ООО «САР-холдинг» по обоснованию цены и примерными расчетами

б) Реестры оплаты по муниципальным контрактам 2013-2016 гг., предоставленные МКУ «Управление ЖКХ Администрации г.Белогорска»

в) Муниципальные контракты на приобретение жилого помещения в 125 и 300 кварталах

г) Согласования изменений в проектные решения

д) Информация из открытых источников по стоимости 1 квадратного метра жилья, изготовленного по технологии ЛСТК

Факт перерасхода денежных средств при строительстве 16-ти МКД не установлен. Цена контракта не превышает установленный Министерством регионального развития нормативную стоимость 1 кв.м в 34 600 рублей.

Но возможно неэффективное расходование бюджетных средств, так как изменения в проектную документацию (в большей степени связанную с удешевлением проекта) не согласовывалось ни с Отделом по строительству и архитектуре Администрации г.Белогорска, куда была предоставлена первичная проектная документация в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, ни с Заказчиком – покупателем квартир МКУ «Управление ЖКХ Администрации г.Белогорска», который несет ответственность по 44-ФЗ и по муниципальному контракту.

Согласно муниципального контракта помещения передаются Заказчику в соответствии с проектом. Но проект за это время не раз был изменен. Так, обогреватели Noirot изменены на TORA (дешевле проектных почти в три раза), чугунные ванны (более дорогие) изменены на стальные, убрано остекление балконов, заменены водонагреватели с 50 на 30 л, убрана отделка керамической плиткой лестничных маршей и площадок, а установка пожарной сигнализации вообще отменена.

Но ни на одно это изменение согласования со стороны Администрации нет, так же, как нет должного контроля со стороны Заказчика, что предусмотрено п. 5.1. муниципального контракта: «Заказчик имеет право с привлечением необходимых специалистов проверять ход и качество строительства объекта долевого строительства, предусмотренных Контрактом, без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность Застройщика».

Таким правом Заказчик не воспользовался, авторского надзора не велось, технический надзор вел сам Застройщик.

Есть случаи, когда согласования в проектные решения ООО «САР-Холдинг» с ООО «Арт-сити» происходят задним числом. При обращении в ООО «М-Строй» согласование почему-то подписывает МУП «ДорРемСтрой» (как указывает потом застройщик – ошибочно, и МУП вообще не относится к проектной организации). Но не слишком ли много ошибок?

При обращении за согласованием в ООО «Арт-Сити» (ИП Асакаев В.А.), согласовывает его ИП Булатова Л.В. Есть вопросы и к достоверности подписи руководителя ООО «М-Строй», которая разнится при согласовании изменений и его подписи на одном из проектов.

ВЫВОД: При изменении проектных решений, в том числе удешевляющих проект, без согласования с Заказчиком, цена муниципального контракта не меняется. Необходима проверка на предмет эффективности использования бюджетных средств.

V. Уровень благоустроенности и потребительские свойства помещений

Изученные документы:

а) Постановление Администрации г.Белогорска № 474 от 28.04.2009 г., о жилом помещении, уровень благоустройства которого соответствует средним условиям в городе Белогорске

б) Решение Белогорского городского суда от 06.12.2017 г.

На момент строительства гипсокартонных домов с электрическим отоплением действовало Постановление Администрации города № 474 от 28.04.2009 года (в редакции 23.12.2011 г.), где благоустроенными являются помещения, имеющие все виды благоустройства, в том числе централизованное (водяное) отопление. Да и домов, построенных по такой технологии, раньше в городе не было.

Изменение о том, что благоустроенным жилым помещением на территории города можно считать помещение как с централизованным, так и с автономным электрическим отоплением, в данное Постановление было внесено лишь 18.09.2017 года, когда все 16 домов были не только уже построены, но и заселены.

Самого же понятия в «автономное электрическое отопление» в СанПиНах и СП нет. Что же за понятие ввел глава и почему за пределами сроков, когда строительство было начато?

Ссылаться на Решение Белогорского городского суда Амурской области от 06.12.2017 г. о допустимости как альтернативного центральному отоплению отопления с использованием электроконвекторных установок также преждевременно, так как Решение еще не вступило в законную силу (дело находится в суде апелляционной инстанции), соответственно, выводы эксперта (также сделанные только в 2017 году) еще могут быть оспорены.

Кроме того, предоставление гражданам в порядке ст. 89 ЖК РФ другого жилого помещения по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 03.11.2009г. N 1368-0-0, указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.

В соответствии с положениями ч. 1, 2 ст. 89, п. 5 ст. 15 ЖК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», предоставление гражданам в связи с признанием занимаемого ими жилого помещения непригодным для проживания другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (ст. 18 Конституции РФ) предполагает обязанность судов при применении положений статьи 89 Жилищного кодекса РФ, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

Согласно ч.3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Частью 5 ст. 15 ЖК РФ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, потребительские свойства помещения определяются, в том числе, количеством комнат и наличием определенных вспомогательных помещений.

Между тем, в домах по ул.9 Мая,159 А (45 квартир) в квартале № 300 и по ул.Ленина, 155 Г (30 квартир (в разрешении на ввод в эксплуатацию ошибочно указано 18 двухкомнатных и 6 трехкомнатных) в 125 квартале переселенцам из ветхого и аварийного жилья предоставлены «гостинки», без учета ранее занимаемых комнат и вспомогательных помещений.

ВЫВОД: Возможно, глава г.Белогорска превысил свои полномочия, и данное жилье не соответствует требованиям федеральной программы по переселению граждан.

VI. Использование бытовых электроконвекторов в качестве основного отопления

Изученные документы:

а) Проектные решения для домов 125 и 300 кварталов (Литер-1): «Электроснабжение», «Отопление и вентиляция», «Электрооборудование».

б) инструкция по использованию конвекторов;

в) инструкция по пожарной безопасности с сайта ГО и ЧС при использовании нагревательных приборов.

Конвекторы заменены застройщиком конвекторы с одной фирмы на другую (Noirot на TORA), более дешевые по цене.

В инструкции конвекторов TORA (бытовых электрических обогревателях), установленных вместо проектных, нет информации о сроке службы данного бытового прибора ни в инструкции по использованию, ни в сертификате.

Согласно муниципального контракта гарантия на технологическое оборудование, в число которых входят эти китайские конвекторы, всего три года. В 11 из 16 домов этот срок гарантии уже закончился. Людям могут в любой момент отказать в их замене. А вместе с тем, по данным управляющей компании этих домов уже сгорело 322 конвектора. И они продолжают каждую зиму выходить из строя. В квартирах, как правило, установлено от 2 до 4 конвекторов, и если их приобретать самим жильцам – то на их плечи лягут еще и затраты по их приобретению.

При этом, есть несоответствие требованиям пожарной безопасности при эксплуатации нагревательных приборов, которые говорят о том, что нельзя оставлять такие приборы даже на ночь, а выходя из дома и вовсе нужно их выключать.

Пожарного оповещения в этих домах нет, несмотря на наличии проекта по пожарной сигнализации в 125 квартале. Уже был пожар в доме по ул.Ленина, были случаи, когда загорались розетки.

Кроме того, при их круглосуточном использовании снижается и не соответствует нормативам такой показатель, как влажность воздуха, что негативно отражается на здоровье проживающих в таких квартирах людей.

ВЫВОД: Необходимо привлечь специализированную организацию для дачи технического заключения по правомерности применения индивидуальных бытовых конвекторов как основного оборудования теплоснабжения в многоквартирных домах.

VII. Рекомендации подкомиссии

1. Считаем нужным провести экспертизу хотя бы одного дома (желательно в 300 квартале) на предмет соответствия строительным нормам и правилам, качества исполнения строительных работ с заключением о том, можно ли это исправить и каким образом.

В ходе экспертизы необходимо также выяснить соответствие реальных затрат застройщика полученной сумме из бюджета с учетом удешевления проектных решений.

Поставить вопрос об использовании бытовых обогревателей в многоквартирных домах, как основного вида отопления.

2. Обратиться в правоохранительные (надзорные) органы в части проверки действий застройщика и проектных организаций в части подготовки и предоставления проектной документации, удешевления проектных решений без согласования с Заказчиком.

3. Обратиться в правоохранительные (надзорные) органы в части проверки действий должностных лиц администрации при:

- выдаче разрешений на строительство объектов в несоответствии с градостроительным планом;

- несогласования изменений в проекты при оплате полной стоимости по муниципальному контракту;

- предоставления жилых помещений не соответствующих уровню благоустроенности в рамках МО г.Белогорск и потребительских свойств помещений.

18.04.2018 г.

Председатель подкомиссии Н.Ю. Михайлова